Lelongan Hartanah - Property Auction

Sejarah Lelongan

Lelongan dipercayai telah bermula dengan persaingan manusia primitif dalam pemilikan hartanah orang lain. Dokumentasi lelongan yang pertama adalah kira-kira 500 S.M.

Perkataan ‘Auction’ berasal dari perkataan Latin auctus, satu penambahan. Lelongan telah lama diadakan untuk pelupusan hartanah dan telah digunakan oleh orang-orang kuno Roman.

Lelongan merupakan asas-asas dalam banyak budaya di seluruh dunia, dan sehingga ke hari ini barulah digunakan secara meluas sebagai mekanisme berkesan untuk penjualan seni halus, hartanah, kereta, ternakan, barang-barang antik dan kulit binatang berbulu, dinamakan beberapa contoh.

Konsep menggunakan satu proses kompetitif yang terbuka untuk pemindahan hak hartanah dapat dilihat dalam kehidupan harian. Lelongan harta peribadi, harta tanah atau barang-barang perdagangan telah lama wujud sebagai satu saluran pemasaran yang berkesan.

Aktiviti lelongan di Amerika Syarikat telah mengalami pertumbuhan yang mendadak selepas tahun 1980. Pada tahun 1980, lelongan hartanah melibatkan transaksi-transaksi yang bernilai lebih daripada US$10 bilion. Pada tahun 1991, ia telah bertambah ke US$33 bilion. Adalah diramalkan pada tahun 2000, satu pertiga harta tanah adalah dijual secara lelongan.

Cara Membida

Anda perlu mencapai umur 18 tahun ke atas untuk mendaftar dan berlayak untuk membida/menawar dalam jualan lelongan. Melengkapkan borang pendaftaran lelongan dan pulangkan bersama-sama dengan Kasyier Order atau Bank Draf yang nilainya bersamaan dengan 10% harga rizab hartanah yang anda bercadang untuk membida, sebelum jualan lelongan.

TATACARA UMUM HARI LELONGAN

Pembida-pembida Pra-Pendaftaran

Sebagai pembida-pembida pra-pendaftaran, anda dikehendaki mendaftar di kawasan pembida Pra-pendaftaran sebelum Lelongan bermula. Anda akan menerima Nombor pembida dan Syarat-syarat Jualan. Jika anda merancang untuk membeli lebih daripada satu hartanah, anda mesti menunjukkan Kasyier Order atau Bank Draf yang berasingan untuk tiap-tiap hartanah yang anda ingin membida.

Pendaftaran pada Hari Lelongan

Sesiapa yang mendaftar pada Hari Lelongan adalah dikehendaki melengkapkan Borang Pendaftaran Lelongan dan mendepositkan kepada pelelong Kasyier Order atau Bank Draf yang nilainya bersamaan dengan 10% harga rizab untuk tiap-tiap hartanah yang mereka bercadang untuk membeli. Pembida yang berminat harus merancang untuk tiba sekurang-kurangnya tiga puluh (30) minit lebih awal sebelum jualan lelongan untuk menjalankan proses pendaftaran.

Pengumuman Pelelong

Pengumuman yang dibuat oleh pelelong pada hari lelongan perlu diberi keutamaan ke atas terma-terma dan syarat-syarat bertulis atau lisan yang lain. Setiap penjual atau pelelong mempunyai kuasa dan hak untuk menarik balik, mengubah, menambah, memadamkan atau menyusun semula inventori lelongan atau apa-apa harta, atau mengubahsuai terma-terma dan syarat-syarat jualan, menolak mana-mana tawaran atau semua tawaran, atau menerima sesuatu penawar. Pelelong adalah orang tunggal yang boleh menentukan satu-satu penawar sebagai penawar yang berjaya. Dalam keadaan timbulnya sebarang pertikaian di antara pembida-pembida, pelelong mampunyai kuasa dan hak untuk membuat keputusan muktamad sama ada untuk menerima tawaran terakhir atau untuk menawarkan semula hartanah yang dalam pertikaian itu dalam lelongan. Pelelong dan penjual mempunyai kuasa dan hak untuk menarik balik apa-apa hartanah semasa atau sebelum jualan lelongan dan Pelelong mempunyai hak untuk menjual semula hartanah berkenaan jika perlu.

Prosedur Membida

Selepas sesi pengumuman dan soal jawab, pelelong akan meminta pembida tawaran bagi hartanah berkenaan. Tawaran adalah biasanya dibuat sama ada secara lisan, mengangkat tangan atau menunjukkan kad pembida. Menawar dalam lelongan bererti anda telah mengakui penerimaan terma-terma dan syarat-syarat jualan sama ada anda hadir dalam lelongan atau tidak. Kenaikan tawaran adalah dibuat dalam satu jumlah amaun yang ditentukan oleh pelelong, yang akan menentukan tawaran paling minimum pada setiap lelongan. Terma dan Syarat-syarat Jualan dan arahan membida akan diumumkan sebelum bermulanya sesuatu lelongan. Sebagai seorang penawar yang berjaya, anda dikehendaki menandatangani satu Borang Pengesahan Pembida dengan segera sebaik sahaja penerimaan bidaan tertinggi anda. Staf Lelongan akan mengiringi anda ke kawasan menandatangani kontrak di mana anda akan menyiapkan kontrak jualan.

Menandatangani Kontrak Jualan

Dalam kawasan menandatangani kontrak pada hari lelongan, anda akan menandatangani kontrak jualan dan membuat satu cengkeram deposit 10% daripada harga tawaran anda yang berjaya, kecuali dalam keadaan tiada kekurangan dalam amaun Kasyier Order atau Bank Draf anda, untuk setiap hartanah yang anda membeli. Kasyier Order atau Bank Draf anda akan didepositkan sebagai sebahagian wang cengkeram deposit anda. Baki wang cengkeram deposit boleh dibayar secara tunai atau cek peribadi. Kontrak jualan akan menjadi suatu kontrak jualan yang mengikat.

Pembiayaan

Adalah menjadi tanggungjawab pembeli-pembeli untuk mendapatkan pembiayaan yang berkaitan. Jika anda bercadang untuk membeli hartanah melalui gadaijanji, kami mencadangkan anda supaya memohon pinjaman bank dengan segera. Jika pihak bank memerlukan masa yang lebih panjang daripada masa yang ditentukan untuk menyiapkan pinjaman, penjual dengan budi bicaranya boleh meluluskan permohonan melanjutkan tempoh penyelesaian untuk satu jangka masa pendek jika anda dapat menunjukkan komitmen permohonan pinjaman. Jika anda tidak dapat memperolehi pembiayaan dalam tempoh masa yang ditentukan, anda akan dianggap sebagai ketidakpatuhan kepada kontrak jualan lelongan.

Harga Rizab Diumumkan

Hartanah-hartanah ditawar dengan satu Harga Rizab yang diumumkan. Ini bererti bahawa apabila tawaran bidaan telah mencapai atau melebihi amaun Harga Rizab yang diumumkan, Penjual adalah berhasrat untuk menjual hartanah kepada pembida yang menawarkan bidaan tertinggi. Jika bidaan gagal untuk mencapai amaun Harga Rizah yang diumumkan, Penjual berhak atau berkuasa untuk menerima, membalas atau menolak bidaan tertinggi.

Harga Rizab Tidak Diumumkan

Sesetengah lelongan dikendalikan tanpa adanya satu Harga Rizab yang diumumkan. “Harga Rizab Tidak Diumumkan" merupakan harga minimum sulit yang dipersetujui antara penjual dan pelelong. Jika bidaan gagal untuk mencapai amaun Harga Rizab Tidak Diumumkan, hartanah itu dipulangkan kepada penjual. Untuk melindungi kepentingan penjual, harga rizab adalah disimpan rahsia oleh pelelong.

Membida melalui Surat

Jika anda tidak dapat menghadiri atau tidak ingin untuk mendedahkan identiti anda dalam Lelongan, anda boleh meminta untuk mendapatkan satu Borang Membida melalui Surat dengan membuat panggilan ke Pejabat Infornasi Lelongan. Borang Membida melalui Surat akan diakui penerimaan jika dihantar bersama-sama dengan satu Borang Pendaftaran yang lengkap diisi dan Kasyier Order atau Bank Draf yang bernilai 10 % daripada harga belian hartanah yang anda ingin membeli dan dibayar kepada nama penjual. Jika anda tidak berjaya dalam bidaan, deposit anda akan dikembalikan melalui pengeposan dengan segera. Kelemahan? Anda menanggung risiko jika ada pembida lain yang menawarkan harga yang lebih tinggi untuk hartanah berkenaan melainkan jika anda adalah hadir untuk membalas tawaran pembida-pembida lain.

Kad Pembida

Satu alat pengenalan akan diberi kepada setiap penawar di meja pendaftaran. Kad Pembida tercata nombor yang diberikan kepada setiap penawar apabila anda mendaftarkan diri untuk suatu jualan lelongan. Apabila anda ingin menawarkan untuk suatu bidaan, anda hanya perlu menaikkan kad pembida anda sehingga pelelong mengakui tawaran anda. Jika anda berjaya, nombor kad pembida anda akan direkodkan bersama dengan bidaan yang ditawarkan. Untuk menyelesaikan pembelian, anda perlu menunjukkan kad pembida anda di kaunter bayaran pembelian.

Harga Tukulan

Tawaran akhir yang dibuat sebelum tukul diketukkan dan jualan lelongan diselesaikan. Harga tukul adalah harga belian muktamad.

Membida Melalui Telefon

Dalam kes-kes tertentu, pelelong akan menerima tawaran dari pembeli berpotensi menerusi telefon. Penolong pelelong dalam bilik lelongan akan memaklumkan maklumat bidaan. Bidaan telefon pada umumnya hanya merupakan pilihan untuk hartanah yang bernilai tinggi.

Hak-hak

Semua pengumuman yang dibuat pada hari jualan lelongan akan mengambil keutamaan berbanding dengan terma-terma bertulis atau lisan dan syarat-syarat jualan. Jika terma-terma dan syarat-syarat jualan tidak dipatuhi oleh penawar yang berjaya, Mega Auction (M) Sdn. Bhd. boleh, dengan tambahan ke atas semua remedi yang diperuntukkan oleh undang-undang, termasuk hak untuk memutuskan penawar berjaya yang mungkir janji untuk bertanggungjawab ke atas harga belian, sama ada

a) membatalkan jualan, menahan apa-apa bayaran oleh penawar berjaya berkenaan sebagai pampasan kemungkirjanjian.

b) menjual semula hartanah tanpa harga rizab di lelongan awam atau secara tertutup dengan notis tujuh hari kepada penawar yang berjaya berkenaan,

c) mengambil tindakan lain yang diangap perlu atau sesuai.

Jika Mega Auction (M) Sdn. Bhd. menjual semula hartanah berkenaan, penawar berjaya yang mungkir janji perlu bertanggungjawab ke atas bayaran penurunan harga dan kos dan belanja, belanja untuk kedua-dua jualan, fi perundangan yang munasabah, komisen, kerosakan kejadian dan semua caj-caj lain yang berkaitan.

Perundangan dalam pengendalian Lelongan

Hak-hak dan kewajipan pihak masing-masing selaras dengan Terma dan Syarat-syarat Jualan dan pendendalian lelongan adalah dikawal dan diperuntukkan di bawah undang-undang / dan atau peraturan pengendalian lelongan dalam negeri-negeri di Malaysia. Dengan membuat tawaran dalam suatu jualan lelongan, sama ada hadir sendiri atau diwakili oleh ejen, membuat tawaran secara bertulis, telefon atau lain-lain cara, penawar akan dianggap mrmpunyai pengetahuan berkenaan dengan perundangan / dan atau peraturan pengendalian lelongan dalam negeri-negeri di Malaysia berdasarkan di mana letaknya hartanah berkenaan.

Notis Penting:

Sila ambil perhatian bahawa prosedur-prosedur yang tercatat di atas hanya untuk pengetahuan umum semata-matanya, pembida-pembida yang berminat adalah dinasihati untuk mendapatkan nasihat daripada peguam cara masing-masing atau pelelong di mana terdapat prosedur-prosedur khusus, terma dan syarat-syarat yang digunapakai khas untuk lelongan persendirian, lelongan oleh mahkamah juridikasi atau melalui pejabat-pejabat tanah.

Mengapa Lelong?

Dalam beberapa tahun yang lepas, dunia telah menyaksikan berjuta-juta lukisan-lukisan, kereta-kereta eksotik, hartanah-hartanah, dan sebagainya yang dijual melalui lelongan.

Masa telah berlalu apabila fikiran orang ramai bahawa jualan lelongan merupakan jalan terakhir atau sebagai satu cara pelupusan aset yang boleh menjualkan hartanah apabila tiada jalan lain lebih baik daripada perampasan harta oleh mahkamah. Hari ini kaedah lelongan moden merupakan salah satu cara biasa yang dapat melupuskan aset anda di pasaran terbuka untuk satu jualan yang segera pada harga tertinggi yang berkemungkinan.

Mengapa menjual secara lelongan? Pada asasnya, ini adalah kerana dua komoditi yang paling bernilai dalam perniagaan adalah masa dan wang. Tempoh jualan panjang dan berkos tinggi dapat dielakkan melalui satu jualan lelongan yang dikendalikan secara profesional. Ia kerap dibukitikan bahawa harta yang tidak boleh dijual pada sesuatu harga tertentu dapat dijual dengan harga tertinggi dalam jualan lelongan. Mengapa? Ini adalah disebabkan hartanah akan dipromosikan dan didedahkan kepada segolongan pembeli-pembeli yang berminat.

Kaedah lelong, yang pernah dilihat sebagai jalan terakhir untuk memasarkan hartanah yang kurang laku, telah berubah sepenuhnya, terutamanya disebabkan kelebihan kaedah pemasaran ini menggunakan cara yang tidak menyusahkn pemilik. Penjual berupaya untuk menjual hartanah dalam tempoh mereka, dan justeru memaksimum kan pelaburan mereka dalam masa yang singkat.

Untuk pembeli, lelongan menyediakan kesempatan untuk membayar nilai sebenar sesuatu hartanah, hakikatnya, pasaran yang menentukan nilai. Nilai ini dibuktikan melalui pasaran lelongan apabila bidaan yang kompetitif dalam lelongan dan memberi peluang kepada pembeli untuk membeli pada harga pasaran, dengan keyakinan bahawa dia tidak terlebih membayar untuk hartanah berkenaan. Oleh itu, adalah tidak menghairankan untuk membeli dan menjual dalam lelongan yang merupakan satu keputusan perniagaan yang baik untuk semua pihak yang terlibat.

KELEBIHAN KAEDAH LELONGAN

§ Penjual menentukan tarikh dan masa jualan.

§ Lelongan pada sesuatu masa yang ditetapkan membolehkan penjual untuk mengurangkan kos-kos pegangan.

§ Satu persekitaran lelongan membangkitkan semangat persaingan di kalangan pembida-pembida berpotensi

§ Menetapkan satu tarikh dan masa tertentu untuk jualan lelongan dapat menghasilkan keperluan terdesak dan mendorong pembeli-pembeli berpotensi untuk mengambil tindakan segera. Penjual boleh menentukan terma dan syarat-syarat lelongan dan mengelakkan rundingan yang panjang berkenaan dengan harga dan terma-terma dalam jualan secara tradisional.

§ Program pengiklanan dijalankan untuk hartanah penjual, yang akan menarik minat segolongan besar pembeli-pembeli berpotensi. Ini menjaminkan nilai pasaran sesebuah hartanah sebagaimana ditentukan oleh kuasa pasaran.

§ Lelongan membolehkan harga dinaikkan secara bebas. Ini biasanya akan membawa ke satu harga jualan yang lebih tinggi daripada harga yang diperolehi melalui jualan tradisional.

§ Dari segi sejarah, apabila pasaran berada dalam keadaan melambung, lelongan awam telah dikenali untuk mendapatkan harga tertinggi. Apabila pasaran dalam keadaan merosot, jualan lelongan akan memperolehi harga pasaran semasa sebelum kejatuhan nilai harga.

§ Bentuk bidaan yang sengit menambahkan keyakinan di kalangan pembeli-pembeli apabila mereka melihat pembida-pembida lain sanggup membayar jumlah serupa untuk hartanah berkenaan.